Domande frequenti

Offriamo una gestione full service, realmente “chiavi in mano”, degli affitti brevi. Operiamo tramite mandato di gestione e ci occupiamo in modo completo di tutti gli aspetti operativi e amministrativi legati all’immobile: pubblicazione e ottimizzazione degli annunci, pricing, gestione ospiti, coordinamento pulizie e noleggio biancheria, manutenzioni di piccola entità, rendicontazione e adempimenti connessi alla gestione turistica. Lavoriamo sia con committenti persone fisiche sia con persone giuridiche, adattando la struttura operativa e documentale al contesto del proprietario e alla forma di gestione scelta. Ogni immobile ha un referente unico dedicato, sempre raggiungibile, che coordina il progetto e garantisce continuità e rapidità nelle decisioni.

Sì. Nella maggior parte dei casi gli annunci vengono creati e intestati direttamente al committente, sia esso persona fisica o persona giuridica: questo significa che gli account e gli annunci restano di proprietà del committente e la posizione dell’attività di locazione rimane in capo a lui. Noi operiamo come gestori esterni, con accessi tecnici che ci consentono di amministrare integralmente gli account e svolgere la gestione completa senza che la proprietà debba occuparsi dell’operatività quotidiana. Il vantaggio di questa impostazione è la massima trasparenza e la corretta imputazione dei redditi in capo al committente, oltre al fatto che l’account rimane “patrimonio digitale” del proprietario. È comunque possibile, in alternativa, pubblicare l’immobile su account aziendali OURBNB, ma in quel caso la struttura contrattuale cambia e richiede un accordo diverso, tipicamente con clausole di sublocazione o formule equivalenti, da valutare caso per caso.

Forniamo una rendicontazione mensile completa e leggibile, che sintetizza in modo strutturato tutte le informazioni già presenti sui portali di prenotazione e include anche le prenotazioni ricevute fuori dai portali. Il report evidenzia con chiarezza ricavi, costi operativi, aspetti fiscali rilevanti ai fini della comprensione (senza sostituirsi al commercialista) e risultato netto della gestione, includendo anche una lettura dei flussi di cassa, così che il committente possa avere una visione reale e immediata dell’andamento dell’immobile mese per mese.

La commissione varia da caso a caso, perché ogni immobile è una situazione unica che va valutata attentamente e può richiedere servizi aggiuntivi o, talvolta, un perimetro leggermente diverso. La sostanza però è sempre la stessa: lavoriamo con un modello puramente commissionale; quindi, la nostra remunerazione è una percentuale sul fatturato generato dall’immobile. Non applichiamo costi fissi, non prevediamo canoni minimi e non lavoriamo con soglie garantite. Questo significa che i nostri interessi sono allineati a quelli della proprietà: cresciamo quando cresce la performance dell’immobile.

Il nostro modello separa in modo netto la commissione di gestione dai costi operativi, per garantire chiarezza, semplicità e trasparenza. La commissione di gestione remunera la nostra struttura e copre le attività amministrative, operative, commerciali e di marketing necessarie a far funzionare l’attività in modo professionale. I costi operativi, invece, non vengono “inglobati” in una percentuale unica: vengono esplicitati e rendicontati separatamente, perché sono costi variabili e dipendono dal numero di soggiorni e dall’uso dell’immobile. Rientrano qui le pulizie, la gestione della biancheria (noleggio completo oppure lavaggio, stiro e riconsegna se si utilizza biancheria propria), i prodotti di consumo e le amenities lasciate agli ospiti, le utenze e il Wi-Fi, e le piccole manutenzioni ordinarie. Le manutenzioni straordinarie normalmente restano in capo al committente, salvo casi in cui l’intervento derivi da un danno imputabile all’ospite e quindi gestibile attraverso le tutele previste dalle piattaforme o da coperture assicurative, quando applicabili.

Il pricing viene curato da un membro del nostro team che conosce le dinamiche del mercato locale e regionale, tenendo conto di stagionalità, festività, eventi, andamento della domanda e posizionamento competitivo. I prezzi vengono aggiornati in modo coerente con l’obiettivo di massimizzare il risultato complessivo dell’immobile, non solo l’occupazione. In alternativa, e laddove sia opportuno per tipologia di immobile o volume di domanda, è possibile integrare un software di revenue management per una gestione più automatizzata e dinamica. La scelta tra gestione manuale e software viene condivisa e valutata insieme al committente, in base al caso specifico.

Il nostro modello prevede l’automazione degli ingressi, perché consente agli ospiti di entrare in autonomia e quando desiderano, migliorando l’esperienza e riducendo attriti operativi. Disponiamo di diverse soluzioni, da quelle non invasive e facilmente reversibili (smart-lock, serrature smart citofoni intelligenti) a interventi più strutturali e permanenti, come l’elettrificazione delle serrature. L’investimento viene valutato in base alla conformazione dell’immobile e all’obiettivo di gestione. Per quanto riguarda l’identificazione, utilizziamo strumenti digitali per rispettare la normativa vigente, precisando che l’obiettivo è la corretta identificazione dell’ospite e la corrispondenza tra chi prenota e chi soggiorna. Per immobili di pregio o per esigenze specifiche è possibile organizzare un check-in in presenza, ma per la maggior parte degli immobili “ordinari” la soluzione standard più efficiente è il self check-in.

Gestiamo l’ospite lungo tutto il ciclo del soggiorno: prima, durante e dopo. Ci occupiamo delle comunicazioni, delle istruzioni operative e dell’assistenza in caso di dubbi o imprevisti. Inviamo un link digitale attraverso il quale l’ospite può inserire i propri dati e documenti in modo ordinato e sicuro, così da permettere la corretta trasmissione alla Questura nei tempi previsti. Per la tassa di soggiorno utilizziamo processi digitali: non accettiamo contanti, così tutto resta tracciato, rendicontabile e semplice da gestire. Forniamo anche materiale informativo e consigli utili per migliorare la qualità dell’esperienza, e dopo il soggiorno seguiamo la fase di review con l’obiettivo di consolidare reputazione e performance dell’annuncio.

Sì, in modo completo. Ci occupiamo sia dell’avvio iniziale sia della gestione continuativa degli adempimenti. L’avvio della locazione turistica varia a seconda che il committente sia persona fisica o persona giuridica e a seconda della configurazione imprenditoriale o non imprenditoriale; in ogni caso le pratiche vengono presentate digitalmente tramite SUAP, con tempistiche tipiche nell’ordine di 30–60 giorni. Una volta completati i passaggi iniziali si richiede il CIN e si procede con l’attivazione delle credenziali per l’accesso al portale Alloggiati Web, necessario per la comunicazione dei dati degli ospiti. Ci coordiniamo inoltre con il Comune per l’eventuale registrazione e la gestione della tassa di soggiorno, e nella quotidianità ci occupiamo di invio dati alla Questura, raccolta della tassa, rendicontazioni, versamenti e predisposizione degli adempimenti annuali come il Modello 21, in nome e per conto del committente.

No. Non svolgiamo attività di consulenza fiscale e non sostituiamo il commercialista del committente. Quello che facciamo è predisporre in modo ordinato la documentazione utile e rendere la gestione trasparente. Se il committente è persona fisica e le prenotazioni arrivano tramite Airbnb e Booking, le piattaforme operano come sostituti d’imposta, trattenendo e versando quanto dovuto secondo i meccanismi previsti, e la gestione risulta semplificata. Per le prenotazioni dirette, dove non esiste un sostituto d’imposta, noi predisponiamo le ricevute in nome e per conto del proprietario e raccogliamo tutta la documentazione in modo chiaro, così che il commercialista possa effettuare i versamenti necessari tramite F24. Se invece il committente è una persona giuridica e la locazione è svolta in forma imprenditoriale, la fiscalità viene gestita internamente dalla società secondo le regole applicabili e le indicazioni del proprio professionista.

Operiamo con un mandato di gestione in esclusiva. La durata standard è di 12 mesi, con rinnovo automatico salvo disdetta. Non applichiamo penali, perché la relazione è costruita in ottica di partnership e continuità: avviamo un progetto, investiamo tempo e struttura, e vogliamo che funzioni bene nel lungo periodo, ma senza vincoli punitivi.

Per le prenotazioni ricevute tramite piattaforme, i flussi economici non passano da noi: è la piattaforma che incassa dall’ospite e poi accredita al committente gli importi dovuti secondo le proprie tempistiche, generalmente dopo il check-out o secondo i cicli previsti, trattenendo le commissioni di piattaforma e le ritenute fiscali applicabili. Non esiste quindi un “unico bonifico mensile”: i pagamenti avvengono per prenotazione o in taluni casi con accrediti aggregati. Proprio per questo la rendicontazione mensile è fondamentale, perché consente di leggere l’andamento in modo ordinato e riconciliare i movimenti. Per le prenotazioni dirette, i pagamenti vengono da noi indirizzati direttamente al committente, salvo diverse impostazioni concordate contrattualmente.

Ogni immobile viene analizzato singolarmente e, prima dell’avvio, forniamo un business plan con scenari diversi. Non forniamo garanzie: offriamo un servizio di gestione professionale e una metodologia, non una promessa di rendimento. Detto questo, a titolo esemplificativo, sulla base dell’esperienza operativa e dei dati interni, l’occupazione media annua attesa su immobili ben posizionati a Udine tende a collocarsi intorno al 70–75%, chiarendo che la stagionalità è marcata: in estate alcuni immobili possono arrivare molto vicino alla piana occupazione, mentre nei mesi come gennaio e febbraio l’occupazione può scendere sensibilmente sino al 50%. Sul piano del rendimento netto, l’affitto breve in gestione professionale tende a risultare più conveniente dell’affitto tradizionale, anche se non “miracoloso”, perché i costi operativi sono reali e incidono. Il vantaggio economico rispetto a un affitto tradizionale, al netto di tutti i costi e delle tasse e in funzione dell’immobile, può ragionevolmente collocarsi in un range indicativo del 10–20% e, in casi particolarmente favorevoli, arrivare fino a circa il 30%. Oltre al tema economico, però, i vantaggi includono la flessibilità di utilizzo personale dell’immobile fino a 30 giorni, l’assenza del rischio morosità, la riduzione del rischio di occupazioni problematiche e una manutenzione più costante e monitorata.

Si parte con una valutazione dell’immobile e una raccolta delle informazioni necessarie, seguita dalla condivisione delle stime e del business plan. Una volta definito il perimetro del servizio si procede con la firma del mandato di gestione, l’avvio delle pratiche burocratiche, la preparazione dell’immobile e l’automazione degli ingressi. Verifichiamo poi che siano presenti i dispositivi di sicurezza richiesti dalla normativa vigente, testiamo l’immobile quando è pronto e, solo dopo, procediamo con servizio fotografico e pubblicazione degli annunci, così da partire con standard elevati fin dal primo giorno.

Le prenotazioni provenienti da Airbnb sono molto tutelate perché la piattaforma include una copertura assicurativa che comprende sia la componente danni ai beni sia la responsabilità civile verso terzi. Il premio di tale copertura assicurativa già incluso nella commissione della piattaforma; non prevede, quindi, nessun costo aggiuntivo. Dalla nostra esperienza operativa, quella offerta da Airbnb, è una tutela molto efficace, copre anche danni di piccola entità (generalmente esclusi per la presenza di franchigie) e prevede un processo molto snello e veloce per la segnalazione, valutazione e risarcimento del danno. Booking, invece, non offre una protezione paragonabile per i danni causati dall’ospite, e si limita a offrire una copertura di responsabilità civile; questo significa che, in caso di danni materiali, la tutela di fanno è assente e va gestita con strumenti diversi. Per le prenotazioni dirette, il risparmio di commissioni va bilanciato con la consapevolezza che non esiste la “cornice” di tutela della piattaforma: in questi casi, soprattutto per soggiorni di importo rilevante, può essere opportuno prevedere una cauzione e/o adottare procedure più stringenti. In ogni caso, a prescindere dal canale di vendita, consigliamo sempre una classica polizza casa a copertura di eventi come incendio, danni da acqua e responsabilità di base, perché è una tutela fondamentale dell’asset e non dipende dalla modalità di locazione.